Alt om tilstandsrapporten: Indhold, karaktersystem og gyldighed

En tilstandsrapport er en oversigt over boligens tilstand og er resultatet af en bygningsgennemgang, der foretages af en beskikket bygningssagkyndig. Tilstandsrapporten er derfor en vigtig del af boligsalget, da den giver køberne indsigt i boligens stand. Man skal være opmærksom på, at ikke alle forhold i ejendommen er omfattet af gennemgangen, da man fx ikke åbner konstruktioner eller flytter inventar.

Hvem udarbejder rapporten?

Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, som er en uvildig fagperson, der er godkendt til at gennemgå boliger. Den bygningssagkyndige repræsenterer hverken køber eller sælger, men laver en tilstandsrapport, der giver et objektivt billede af boligens tilstand og synlige skader samt forhold, som kan udvikle sig til skader på sigt. Den bygningssagkyndige har minimum fem års erhvervserfaring. På Erhvervsstyrelsens hjemmeside boligejer.dk kan du finde byggesagkyndige tilhørende din kommune.

Tilstandsrapportens rolle i huseftersynsordningen

Tilstandsrapporten er et centralt element i huseftersynsordningen og varetager sammen med elinstallationsrapporten og ejerskifteforsikringen både køber og sælgers interesse. Rapportens primære formål er at give et overblik over boligens synlige skader og dermed skabe gennemsigtighed i bolighandlen. For køber betyder det et bedre beslutningsgrundlag, mens det for sælger er afgørende i forhold til ansvar.

Huseftersynsordningen er en frivillig ordning. Hvis sælger får udarbejdet en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og indhenter et tilbud på ejerskifteforsikring – samt tilbyder at betale halvdelen af præmien – kan sælger som udgangspunkt blive fritaget for et 10-årigt mangelsansvar jf. §2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Se mere om lovbekendtgørelse nr. 148 af 15/02/2013.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at tilstandsrapporten kun omfatter synlige forhold ved gennemgangen. Fejl og mangler, der ikke er nævnt i rapporterne, kan i stedet være dækket af ejerskifteforsikringen.

Du kan læse mere om huseftersynsordningen her.

Tilstandsrapporten giver et struktureret overblik over boligens fysiske tilstand og eventuelle skader.

Gennemgang af rapportens faste afsnit

Rapporten indeholder typisk:

• Indledning med vejledning til, hvordan rapporten læses

• Hustypebeskrivelse med generel info om byggestil og konstruktion

• Opmærksomhedspunkter om forhold knyttet til fx materialer, kloak eller radon

• Oversigt over bygninger

• Gennemgang af skader med vurdering af de enkelte bygningsdele (nyt karaktersystem)

• Sælgers egne oplysninger om boligen

• Information om huseftersynsordningen

• Oplysninger til brug for ejerskifteforsikring

Det er vigtigt at understrege, at rapporten ikke er en vurdering af boligens værdi, men udelukkende dens tilstand.

Sælgers oplysninger og deres betydning

Sammen med tilstandsrapporten udfylder sælger et oplysningsskema med information om forhold, de har kendskab til.

Det kan fx være:

• Tidligere skader

• Reparationer og renoveringer

• Kendte installation- eller fugtproblemer

Disse oplysninger supplerer tilstandsrapporten og er vigtige for købers samlede beslutningsgrundlag.

Tilstandsrapporten bruger i dag et mere visuelt system med farver og symbol i form af et hus i stedet for de tidligere K-karakterer. Det er inddelt i farverne rød, gul, grå og sort. Nedenfor kan du se, hvad de nye farver svarer til på den gamle skala.

Rød = K3 

Gul = K2

Grå = K1

Sort = UN

Hvad betyder de forskellige farvesymboler?

Rødt hus: Kritiske skader, der bør udbedres hurtigst muligt (indenfor 0-2 år). Bygningsdelens funktion svigter på kort sigt og vil højst sandsynligt forårsage skader på andre bygningsdele.

Gult hus: Alvorlige skader, der kan udvikle sig og bør tages alvorligt (indenfor 2-10 år). Bygningsdelens funktion svigter på længere sigt og kan medføre skader på andre bygningsdele.

Gråt hus: Mindre alvorlige skader, der kan udbedres med tiden, men som ikke vurderes at have indflydelse på bygningsdelens funktion.

Sort hus: Mulige skader, der bør undersøges nærmere for at afklare, om der er tale om en skade ved bygningsdelen. Som køber er dette forhold vigtigt at få undersøgt nærmere, da du bærer risikoen, skulle der være en skade.

Kilde: Erhvervsstyrelsen 

Det er ikke lovpligtigt at få udarbejdet en tilstandsrapport, men det anbefales alligevel af de fleste. Ofte efterspørger køber rapporten, og derudover er den nødvendig, når der skal tegnes ejerskifteforsikring.

Hvad koster en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport koster mellem 4.000 og 10.000 kroner. Skal rapporten fornyes, koster det typisk 2000 kr. med mindre andet er aftalt med bygningssagkyndige.

Hvor længe er rapporten gyldig?

Tilstandsrapporten er gyldig i seks måneder fra udstedelsesdatoen og skal fornyes, hvis boligen ikke er solgt inden for denne periode.

Skal rapporten fornyes, kan du kontakte din bygningssagkyndige på boligejer.dk.

Kilde: Boligsiden

Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er to forskellige, men supplerende, rapporter, der tilsammen giver et samlet billede af boligens stand.

Tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten fokuserer på bygningens tilstand. Den udarbejdes af en byggesagkyndig og gennemgår boligens synlige skader og tegn på slid – fx tag, vægge, fundament og vådrum.

Elinstallationsrapporten

Elinstallationsrapporten fokuserer derimod udelukkende på boligens elinstallationer. Den udarbejdes af en autoriseret elinstallatør, der vurderer, om installationerne er funktionsdygtige, sikre og lovlige.

Begge rapporter er en del af huseftersynsordningen og er nødvendige for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring. For køber giver rapporterne et bedre beslutningsgrundlag, mens de for sælger er afgørende for at kunne begrænse ansvaret for oversete og skjulte fejl og mangler efter salget.

Tilstandsrapportens regler er beskrevet yderligere på retsinformation.dk i bekendtgørelse nr. 1426 af 30/11/2016

Kilde: Erhvervsstyrelsen & Retsinformation

Overvejer du at sætte din bolig til salg, eller er du bare nysgerrig på, hvad din bolig er værd? Det kan du finde ud af på BoligSkøn, der giver dig en idé om din boligs nuværende værdi.

Du er også altid velkommen til at kontakte din lokale mægler, der kan hjælpe dig godt igennem processen.