Alt du skal vide om forældrekøb

Et forældrekøb er, når du køber en bolig med det formål at leje den ud til dit barn. Det kan være særligt fordelagtigt i de større byer, hvor den høje efterspørgsel på lejeboliger kan gøre det vanskeligt for unge, studerende eller nyuddannede at få fingrene i en bolig. Her kan et forældrekøb være en god løsning, der både giver dit barn en fast bolig, men som måske også kan blive en god investering for dig.

Der kan være både fordele og ulemper ved at lave et forældrekøb. Læs mere om, hvad henholdsvis fordele og ulemper kan være herunder.

Der er flere fordele ved et forældrekøb for dig og dit barn:

• Dit barn får et fast sted at bo, hvilket kan være en udfordring i de større studiebyer.

• Dit barn kan bo til en attraktiv og stabil husleje, hvilket kan være en særlig fordel, hvis dit barn f.eks. er studerende.

• Som alle andre, der lejer en bolig, kan barnet søge boligsikring.

• Dit barn kan eventuelt udleje et værelse til en roommate. Det vil gøre huslejen endnu billigere, da flere vil dele udgiften.

• Hvis boligpriserne stiger, kan investeringen give dig et overskud efter et salg.

• Der kan opnås skattemæssige fordele afhængigt af valg af beskatningsmetode (fx virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen).

• Investeringen kan give en fleksibilitet i fremtiden, da boligen enten kan overtages af barnet, bruges som investeringsejendom eller sælges.

Ulemper og økonomiske overvejelser:

• Der kan være administrativt arbejde forbundet med at eje og udleje:

  • Dine indtægter og udgifter skal gøres op årligt

  • Du skal betale skat af et eventuelt overskud

  • Håndtere fradrag

  • Føre regnskab

• Boligmarkedet kan svinge, og der er altid en risiko for, at værdien på boligen kan falde.

• Der er kommet strammere regler for forældrekøb, og det er vigtigt at holde sig opdateret med disse regler løbende.

• Der er altid udgifter forbundet med køb og salg af bolig. Det kan ske, at dit barn ønsker at studere et andet sted eller vil flytte af andre årsager, og det er værd at have med i sine overvejelser forud for et forældrekøb.

Når du køber en bolig, som du vil udleje til dit barn, bliver du udlejer på samme vis, som hvis du udlejede boligen til hvilken som helst anden. Det betyder, at der skal udarbejdes en lejekontrakt, og du skal betale skat af et eventuelt overskud på lejeindtægt. Det er vigtigt, at huslejen er rimelig – også selvom du måske ønsker, at dit barn skal bo så billigt som muligt. Huslejen bør altid afspejle markedsværdien for lignende ejendomme i området. Hvis huslejen bliver sat for lavt eller højt, kan det få skattemæssige konsekvenser. Du kan læse mere om forældrekøb og skat på SKATs hjemmeside.

Sådan fastsætter du en korrekt husleje

Huslejen skal fastsættes til markedslejen, jf. Lejelovens § 19 – en for lav husleje vil af Skattestyrelsen betragtes som en skattepligtig gave til barnet.

Markedslejen afhænger af boligens:

1. Beliggenhed

2. Størrelse

3. Stand

4. Faciliteter

5. Ejerbolig eller andelsbolig

Det er en god ide at sammenligne boligen med andre lignende boliger, forhøre sig om lokale udlejningspriser og høre ejendomsmæglerens vurdering.

Du kan læse mere detaljeret om korrekt huslejefastsættelse på Lejeloven.dk - Huslejefastsættelse.

Forstå skattereglerne

Når du laver forældrekøb, skal du vælge, hvordan lejeindtægten beskattes. De tre mest anvendte ordninger er:

• Personlig beskatning - almindelige skatteregler

• Virksomhedsordningen (VSO)

• Kapitalafkastordningen (KAO/KKO)

Valget har stor betydning for din samlede økonomi.

Almindelige skatteregler

Du kan blive personligt beskattet ved de alminelige skatteregler, hvilket svarer til 56% af indtægten fra udlejningen til dit barn.

Hvis du derimod har en virksomhed, kan det give mening at benytte dig af virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen.

Virksomhedsordningen (VSO)

VSO er den mest avancerede ordning, men ofte også den mest fordelagtige. Virksomhedsordningen (VSO) er reguleret i Virksomhedsskatteloven (VSL) og giver mulighed for at fradrage renteudgifter i den personlige indkomst frem for kapitalindkomsten – typisk en skattebesparelse på 8–15 procentpoint.

Læs mere om virksomhedsordningen på SKATs hjemmeside.

Kapitalafkastordningen (KAO)

Kapitalafkastordningen er en enklere løsning, der ligger mellem personlig beskatning og virksomhedsordningen.

Læs mere om kapitalafkastordningen på SKATs hjemmeside.

Fradrag i lejeindtægten

Du bliver ikke beskattet af hele huslejen, dit barn betaler, da du kan trække en række udgifter fra først. Det er bl.a.:

• Renteudgifter

• Fællesudgifter

• Vedligeholdelse

• Ejendomsskatter

Det betyder, at det, der er tilbage efter fradrag, er dét, du bliver beskattet af.

Denne guide giver dig et hurtigt overblik over processen, du skal igennem, hvis du skal til at lave et forældrekøb. Vi anbefaler derudover, at du søger rådgivning og information hos din bank, revisor, advokat og/eller ejendomsmægler.

Du er altid velkommen til at kontakte en køberrådgiver hos din lokale danbolig og få hjælp til de juridiske aspekter.

Når du overvejer forældrekøb, er det vigtigt at vælge den rigtige boligtype. De to mest relevante muligheder er ejerlejlighed og andelsbolig – men der er væsentlige forskelle, både økonomisk og juridisk. Forestiller du dig at købe en andelslejlighed og leje ud til dit barn, er det vigtigt at læse vedtægterne i andelsboligforeningen. Det er ikke alle andelsboligforeninger, der tillader forældrekøb. Nogle steder er der bopælspligt, hvilket betyder, at ejeren skal bo i boligen. Du kan derfor ikke leje den ud.

Forældrekøb af ejerlejlighed

En ejerlejlighed er den mest anvendte boligtype til forældrekøb. 

Forældrekøb af andelsbolig

Forældrekøb af andelsbolig kan være billigere – men er også mere komplekst.

Finansiering af forældrekøb fungerer i praksis som et almindeligt boligkøb. Ved køb af en ejerbolig kan finansieringen typisk sammensættes af et realkreditlån og et banklån. Køber du derimod en andelsbolig, vil finansieringen som udgangspunkt ske via et banklån, da der ikke kan optages realkreditlån i andelsboliger. Alternativt kan du vælge at finansiere købet ved at optage lån i friværdien i din egen ejerbolig.

Hvis du allerede ejer en bolig og har opbygget en friværdi, er det relevant at undersøge muligheden for at låne i din friværdi.

Prøv Nordeas beregner: Hvad koster det at låne i min boligs friværdi?

Hvad ser banken på?

Når du skal godkendes til at købe bolig, ser banken bl.a. på

• din samlede økonomi

• gældsfaktor

• rådighedsbeløb - også for dit barn, der skal betale lejen

• stabilitet i indkomst

• risiko ved udlejning

Når forældrekøbet ikke længere er aktuelt, er det tid til at tage stilling til, hvad der skal ske med boligen. Her er der flere muligheder, og det rigtige valg afhænger af både din økonomi og dine fremtidsplaner.

Sælge boligen

Mange vælger at sælge boligen, når barnet ikke længere bor der. På den måde får du frigjort værdien i boligen og afsluttet investeringen. Hvis boligen er steget i værdi, kan et salg give en gevinst. Samtidig slipper du for fremtidig vedligeholdelse og administration. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at et forældrekøb som udgangspunkt ikke er skattefrit ved salg, da boligen ikke har været din egen helårsbolig.

Overdrage boligen til dit barn

En anden mulighed er at lade dit barn overtage boligen – enten til markedspris eller som en familieoverdragelse inden for gældende regler. Det kan være en god løsning, hvis dit barn ønsker at blive boende, og du gerne vil hjælpe videre ind på boligmarkedet.

Ved familieoverdragelse er det vigtigt at have styr på:

• Korrekt prisfastsættelse

• Eventuel gaveafgift

• De skattemæssige konsekvenser

Her vil det ofte være en fordel at få rådgivning, så alt håndteres korrekt.

Beholde og udleje boligen

Du kan også vælge at beholde boligen og fortsætte med at udleje den – enten til dit barn eller til en ny lejer. Det kan give en løbende lejeindtægt og mulighed for fortsat værdistigning, men kræver samtidig, at du håndterer udlejning, vedligeholdelse og skat.