Købsaftalen
Når du køber eller sælger bolig, er købsaftalen et vigtigt dokument i handlen. Det er her, alle vilkår bliver fastlagt, og det er her, både køber og sælger binder sig til aftalen. Før aftalen underskrives, er der en række forhold, begge parter skal være opmærksomme på.
Hvad er en købsaftale?
En købsaftale er en skriftlig og juridisk bindende kontrakt mellem køber og sælger om overdragelse af en bolig. Når både køber og sælger har underskrevet, er aftalen som udgangspunkt gældende - medmindre der er indsat forbehold. Det kan f.eks. være:
- Godkendelse fra købers rådgiver
- Låntilsagn fra banken
Fakta om købsaftalen
Fortrydelsesret: Køber kan træde tilbage senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse mod en godtgørelse på 1 % af købesummen til sælger.
Tinglysningsafgift for skøde (2026): 0,6 % af købesummen plus en fast afgift på 1.850 kr.
Hvad indeholder købsaftalen?
En købsaftale består af flere dokumenter og bilag, som tilsammen udgør grundlaget for bolighandlen. Det er vigtigt, at både køber og sælger forstår indholdet. Købsaftalen indeholder bl.a.:
- Salgsopstillingen: Indeholder oplysninger om boligens pris, størrelse, stand og løsøre.
- Ejendomsdatarapporten: Indeholder tekniske og juridiske oplysninger om ejendommen.
- Eventuelle bilag som tilstandsrapport, energimærke og elinstallationsrapport, der dokumenterer boligens fysiske stand.
Det er vigtigt, at du som sælger sikrer, at alle oplysninger er korrekte og opdaterede. Som køber bør du læse det hele grundigt igennem – gerne sammen med en køberrådgiver, som kan hjælpe dig med at forstå detaljerne.
Forbehold i købsaftalen: Din sikkerhed som køber
Forbehold i købsaftalen er vilkår, der gør handlen betinget af bestemte forhold.
Advokat/rådgiverforbeholdet forklaret
Et advokat- eller rådgiverforbehold er en klausul, der kan skrives ind i købsaftalen. Det giver køber, og i nogle tilfælde sælger, mulighed for at få købsaftalen gennemgået og godkendt af en advokat eller rådgiver, før handlen bliver endelig. Hvis rådgiveren ikke kan godkende aftalen, kan køber trække sig uden at betale 1 % i godtgørelse. Fristen for rådgiverforbehold er typisk 3-5 hverdage.
Forbeholdet kan enten dække hele handlen eller være mere specifikt, alt efter hvordan det udformes.
Bankforbehold
Et bankforbehold betyder, at handlen kun er gældende, hvis din bank eller dit realkreditinstitut godkender finansieringen. Hvis banken ikke kan bevilge lånet, kan du trække dig fra handlen uden at betale godtgørelse. Fristen for bankforbehold er typisk 5-10 hverdage og skal også være skrevet ind i købsaftalen på forhånd.
I nogle tilfælde kan købsaftalen være betinget af, at visse forhold bliver opfyldt – fx at du som køber først skal have solgt din egen bolig. I så fald er der tale om en betinget købsaftale, hvor handlen først bliver endelig, når betingelserne er opfyldt.
Købsaftalen kan være betinget
En betinget købsaftale betyder, at handlen kun bliver gennemført, hvis bestemte betingelser bliver opfyldt. Det kan fx være, at køber først skal have solgt sin egen bolig, eller at kommunen skal godkende en ændring på ejendommen. Først når betingelserne er opfyldt, bliver aftalen endelig og bindende for begge parter.
Læs også:
Flere købstilbud
Hvis du som sælger er så heldig at modtage flere købstilbud, skal du ikke lade dig stresse. Din ejendomsmægler er forpligtet til at præsentere alle tilbud for dig, og du har flere muligheder:
- Du kan vælge at acceptere ét af tilbuddene.
- Du kan afvise dem alle og i stedet vælge at sende boligen i budrunde.
Er du i tvivl om, hvad der er bedst, anbefaler vi, at du får rådgivning om forhandling og købsaftalen fra din ejendomsmægler.
Løsøre – hvad følger med i handlen?
Løsøre dækker over de ting, der følger med boligen – fx hårde hvidevarer, lamper eller gardiner. Når du som sælger underskriver købsaftalen, accepterer du samtidig, at det aftalte løsøre er gældfrit og i brugbar stand på overtagelsesdagen. Som køber har du krav på, at det aftalte løsøre fungerer, medmindre andet er oplyst.
Oplysninger fra sælger
Som sælger har du pligt til at give korrekte og fyldestgørende oplysninger om boligen. Det gælder både i salgsopstillingen og i selve købsaftalen. Fejlagtige eller mangelfulde oplysninger kan føre til erstatningskrav fra køber. Er du i tvivl om noget, så spørg din ejendomsmægler – det er bedre at få rettet fejl i tide end at håndtere juridiske problemer senere. En købsaftale er en central del af boligsalget, og den bør gennemgås grundigt.
Som køber: Gennemgå købsaftalen grundigt
Det er vigtigt, at du som køber ikke blot stoler på det, du har set online. Det er købsaftalen, der er juridisk gældende. Der kan være sket ændringer undervejs siden den første salgsopstilling eller fremvisning. Så gennemgå altid købsaftalen grundigt – gerne sammen med en boligadvokat eller køberrådgiver – og stil spørgsmål, hvis noget virker uklart.
Tjekliste: Gennemgå disse punkter grundigt
Nedenfor er en hurtig tjekliste, som du kan støtte dig op ad, når du skal læse købsaftalen igennem. Det er ikke nok bare at forholde sig til noget af købsaftalen, men derimod det hele.
Vi anbefaler altid, at man rådfører sig hos en af vores køberrådgivere, der ved præcis, hvad man skal holde øje med i en købsaftale.
Pris, betaling og overtagelse: I salgsopstillingen finder man disse grundlæggende informationer om selve handlen, som man selvfølgelig skal sikre sig, stemmer overens med, hvad der er aftalt.
Rådgiver- og bankforbehold: I købsaftalen skal man sikre sig, at der er skrevet forbehold ind. Rådgiverforbeholdet sikrer dig som køber.
Boligens stand: Tjek altid tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og energimærkningen for at have et overblik over standen på den bolig, man er ved at købe.
Juridiske forhold og oplysninger: I ejendomsdatarapporten finder man oplysninger om BBR-arealer, tingbog, servitutter og kommunal- og lokalplaner, som kan være relevant at undersøge nærmere med fx kommunen.
Økonomi, forsikring og øvrige bilag: I ejerforeningens materiale er det vigtigt at få overblik over fællesudgifter, eventuel gæld og kommende renoveringer. Gennemgå også vilkår og dækningsomfang i ejerskifteforsikringen, og kontroller, at sælgeroplysningerne stemmer overens med tilstandsrapporten og eventuelle tidligere skader på boligen.
Forskelle på købsaftaler ved hus, lejlighed og andelsbolig
Indholdet i en købsaftale afhænger af boligtypen.
Købsaftale ved hus, villa og rækkehus
Her køber man både bolig og grund, og købsaftalen har derfor fokus på:
Grundens forhold (fx servitutter og lokalplaner)
Du har det fulde ansvar for drift og vedligeholdelse
Købsaftale ved ejerlejlighed
Ved køb af ejerlejlighed ejer du boligen, men deler ejendommen med andre og bliver dermed en del af et fællesskab med fælles økonomi.
Derfor indeholder købsaftalen også:
Ejerforeningens vedtægter, regnskab og budget
Oplysninger om fællesudgifter og evt. fælles gæld
Regler for brug og ændringer af boligen
Du kan læse mere om ejerforeninger her.
Købsaftale ved andelsbolig
Ved køb af andelsbolig køber du ikke selve boligen, men en andel i en forening, som giver dig brugsret til boligen. Købsaftalen indeholder derfor også:
Andelsforeningens økonomi og gæld
Vedtægter og regler for overdragelse
Regler om maksimalpris
Fortrydelsesret – hvad hvis du ombestemmer dig?
Som boligkøber har du en fortrydelsesret, som giver dig mulighed for at fortryde handlen inden for 6 hverdage efter, at sælger har accepteret dit tilbud.
Vigtige regler:
- Fristen løber fra det tidspunkt, du bliver bekendt med sælgers underskrift
- Hvis du benytter dig af fortrydelsesretten, skal du betale en godtgørelse på 1 % af købesummen til sælger.
- Beløbet skal være betalt inden fristens udløb.
Købsaftalen er endelig
Købsaftalen er først endelig, når alle forbehold er opfyldt. Det kan fx være:
- Godkendelse fra købers rådgiver
- Lånetilsagn fra købers bank
- Resultater fra byggeteknisk gennemgang
Når alle forbehold er afklaret, vil berigtigeren – typisk en advokat eller mægler – meddele, at handlen er endelig.
Hvad sker der efter købsaftalen?
Når købsaftalen er endelig, begynder den praktiske del af overdragelsen.
For sælger:
- Klargør boligen til overtagelse
- Aflæs forbrugsmålere (el, vand, varme)
- Sørg for, at alt aftalt løsøre er i brugbar stand
- Gennemfør eventuelle reparationer, der er aftalt
For køber:
- Planlæg flytning og evt. renovering
- Sørg for at forsikringer og tilmeldinger er på plads
- Gennemgå boligen ved overtagelse og noter evt. mangler
Ofte stillede spørgsmål om købsaftalen
En købsaftale er en juridisk bindende, skriftlig kontrakt mellem køber og sælger om overdragelse af en ejendom.
Aftalen er bindende, når begge parter har underskrevet, og alle forbehold for advokat- og bankgodkendelse er opfyldt.
Som køber har du ret til at fortryde handlen inden for 6 hverdage efter sælgers accept, mod at betale 1% af købesummen.
Det betyder, at handlen er betinget af din advokats godkendelse af alle handlens dokumenter og vilkår.
Det er en aftale, hvor handlen kun gennemføres, hvis bestemte betingelser opfyldes, f.eks. at du får solgt din egen bolig.
Købsaftalen udarbejdes typisk af sælgers ejendomsmægler på en standardformular fra Dansk Ejendomsmæglerforening.
Få professionel hjælp til købsaftalen
Det kan være svært at gennemskue alle detaljer i en købsaftale. Derfor anbefaler vi, at du får hjælp fra en køberrådgiver, der kan hjælpe dig trygt i mål med din bolighandel og styre uden om faldgruber.
Har du spørgsmål eller vil du vide mere?
Kender du værdien af din egen bolig?
Inden du træffer den endelige beslutning om at sætte din bolig til salg, vil du måske gerne vide, hvad du kan få for din bolig. Med BoligSkøn får du et statistisk beregnet skøn af din boligs værdi på et øjeblik ved at svare på 5 spørgsmål om boligens stand.
