Hvad er et pantebrev, og hvilke forskellige typer findes der?

I et pantebrev stiller ejeren sin ejendom som sikkerhed over for en långiver - oftest banker eller realkreditinstitutter - der så bliver panthaver af din bolig. Afdrager boligejeren ikke på lånet som aftalt, kan panthaveren begære tvangsauktion over ejendommen.

Definition og funktion

I et pantebrev stiller ejeren sin ejendom som sikkerhed over for en långiver, der så bliver panthaver af boligen. Det er oftest banker eller realkreditinstitutter der bliver panthaver af boligen, og hvis boligejeren ikke afdrager på lånet som aftalt, kan panthaveren begære tvangsauktion over ejendommen og på den måde sikre sig at få pengene igen.

Ifølge tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom som udgangspunkt tinglyses for at gælde og opnå beskyttelse mod aftaler om ejendommen og mod evt. retsforfølgning.

Et pantebrev er ikke helt det samme som et almindeligt gældsbrev. Et gældsbrev fastslår, at der er optaget en gæld, mens et pantebrev både dokumenterer gælden og stiller sikkerhed i fast ejendom. Det er netop denne sikkerhed, der gør pantebrevet centralt i boligfinansieringen.

Pantebrevets rolle i bolighandlen

Størstedelen af boligkøbere har ikke mulighed for at betale boligen kontant og optager i forbindelse med boligkøbet lån, der som regel udgøres af et realkreditlån, eventuelt suppleret med et banklån. Når realkreditinstitutter og banker yder lån, skal du som boligkøber give pant i din bolig. Det har til formål at være en sikkerhed for tilbagebetaling af lånet. Pantet stiftes ved, at der tinglyses et pantebrev.

Pantebreve opstilles som regel i prioriteret rækkefølge, og långiverne får, i tilfælde af at boligen skulle ende på tvangsauktion, deres tilgodehavende tilbage i den prioriterede rækkefølge, dvs. at 1. prioriteten får deres tilgodehavende først, derefter dækkes 2. prioriteten ind og så fremdeles.

Handler det om ejerlejligheder, er det almindeligt, at der er tinglyst et ejerpantebrev til sikkerhed for ejers forpligtelser over for ejerforeningen, og da det oftest har 1. prioritet, prioriteres de andre pantebreve altså efter det. Ejerpantebrevet til en ejerforening er ikke et udtryk for en gæld til ejerforeningen, men de øvrige kreditorer respekterer, at ejerforeningen får et evt. tilgodehavende op til ejerpantebrevets pålydende, før de øvrige kreditorer får deres tilgodehavende.

Der findes forskellige typer pantebreve. Her er en kort opsummering over, hvad de forskellige pantebreve er, og længere nede kan du læse mere uddybende om hver enkelt.

Typisk vil man i forbindelse med boligkøb støde på realkreditpantebrev og ejerpantebrev, men også sælgerpantebrev, skadesløsbrev og afgiftspantebrev kan være relevante for dig.

Realkreditpantebrev

Et realkreditpantebrev stiller både pant i en ejendom, samtidigt med at det er et gældsbrev, hvor køber medgiver at skylde et beløb til realkreditinstituttet. Det bruges typisk, når boligen finansieres med et realkreditlån.

Fordelen ved realkreditpantebrevet er, at realkreditlån ofte har en lavere rente end banklån, da lånet er sikret i ejendommen. Ulempen er, at lånet er bundet op på de rammer og belåningsgrænser, der gælder for realkreditfinansiering.

Sælgerpantebrev

Et sælgerpantebrev giver også både pant i en ejendom og er et gældsbrev, hvor køberen af boligen skylder en del af købesummen direkte til sælgeren af boligen. I stedet for at låne hele beløbet i banken eller hos realkreditinstituttet, finansierer sælger altså en del af handlen og får samtidig pant i boligen som sikkerhed. Sælgerpantebrevet kan typisk bruges som restfinansiering, når købers egen udbetaling og et realkreditlån ikke dækker hele købesummen.

Sælgerpantebreve afvikles typisk som almindelige lån med faste ydelser, og der kan være særlige vilkår – fx ved videresalg af boligen. Det giver en mulighed for at gennemføre boligkøbet, hvis det ikke kan finansieres hos banken, men sælger løber selvfølgelig en risiko, hvis køber ikke kan betale tilbage - pantebrevet placeres ofte efter realkreditlånet og har derfor lavere prioritet.

Sælgerpantebreve afvikles typisk som almindelige lån med faste ydelser.

Ejerpantebrev

Et ejerpantebrev er et pantebrev, som du selv opretter i din egen bolig, og som kan bruges som sikkerhed for lån.

Det særlige ved et ejerpantebrev er, at du som ejer står både som debitor og kreditor – altså at du formelt set skylder dig selv penge. Det er en juridisk konstruktion , som bruges til at kunne stille pant i boligen på en fleksibel måde.

Skadesløsbrev

Et skadesløsbrev er et pantebrev, der bruges som sikkerhed for en gæld, som kan variere over tid. I stedet for en fast lånesum fastsætter man et maksimumbeløb, som angiver, hvor stor en gæld der kan være sikret i ejendommen.

Det anvendes oftest når det gælder pensionisters mulighed for at indefryse ejendomsskatten via et såkaldt pensionistlån. Det betyder, at betalingen af grundskyld udsættes, og beløbet i stedet optages som et lån med sikkerhed i boligen, som først skal tilbagebetales til Skatteforvaltningen senere. For at få lånet skal der tinglyses pant i ejendommen i form af et skadesløsbrev - eller et ejerpantebrev. Skadesløsbrevet fungerer her som sikkerhed for det løbende lån, hvor gælden kan ændre sig over tid.

Alle pantebreve skal tinglyses for at pantet gyldigt kan stiftes og for at opnå den ønskede retsbeskyttelse. Langt de fleste søger professionel hjælp, når pantebreve skal tinglyses - det er vigtigt at informationen er korrekt, så det ikke får juridiske eller økonomiske konsekvenser for nogen. Selve processen foregår digitalt via Tinglysning.dk , hvor dokumentet anmeldes, underskrives digitalt og registreres i tingbogen. Tinglysningssystemet behandler mange sager automatisk, men visse dokumenter går til manuel behandling hos Tinglysningsretten.

Hvad er tinglysning?

Tinglysning er den offentlige registrering, efterprøvelse og offentliggørelse af rettigheder over fast ejendom. Formålet er at skabe klarhed over, hvem der har hvilke rettigheder i ejendommen, og at beskytte rettighederne mod andre aftaler og kreditorer.

Beregning af tinglysningsafgift

Der skal betales tinglysningsafgift ved tinglysning af pant i fast ejendom, jf. Tinglysningsafgiftsloven § 1. Afgiften består af en fast del og en variabel del. Efter de gældende satser fra 1. januar 2026 er afgiften for pant i fast ejendom 1.825 kr. + 1,25 % af det pantsikrede beløb, og den procentuelle del afrundes op til nærmeste 100 kr.

En helt særlig type er afgiftspantebrevet. Tinglysningsafgiftsloven giver mulighed for, at man modregner hovedstolen fra et gammelt pantebrev i hovedstolen på et nyt pantebrev, før man beregner tinglysningsafgiften. Modregningen er bl.a. betinget af, at hovedstolen på det gamle pantebrev nedlyses/aflyses med den andel af hovedstolen, som man har modregnet på det nye pantebrev.

Hvis beløbet på det gamle pantebrev er større end det nye, er der et "ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag". Det kan tinglyses på et afgiftspantebrev, som alene indestår med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen svarer til afgiftsfritagelsesgrundlaget og kan ikke forhøjes. Der kan godt være flere afgiftspantebreve på en ejendom. Denne type pantebrev er derfor ikke gæld, men en (beløbsbestemt) ret til at få modregnet i tinglysningsafgift, da denne ikke er fuldt ud opbrugt tidligere

Når lånet er betalt: Aflysning af pantebrev

Når du har betalt din gæld i boligen ud, er det dit ansvar at aflyse pantet. Det kan du læse mere om på Tinglysning.dk , hvor du enten selv kan gøre det eller betale en advokat for at sørge for det.

Ofte stillede spørgsmål om pantebreve