Selvsalg eller ejendoms-mægler? Fordele og ulemper.

Et selvsalg betyder, at du selv står for at sælge din bolig uden en ejendomsmægler. Det kan give dig mere kontrol over processen og spare dig for ejendomsmæglerens salær. Til gengæld overtager du også mange af de opgaver, som en ejendomsmægler normalt håndterer. Det gælder blandt andet:

• vurdering og prisfastsættelse af boligen

• indhentning af relevante dokumenter

• markedsføring og annoncering

• fremvisninger og dialog med interesserede købere

• forhandling af pris og vilkår

• koordinering med købers bank, advokat eller rådgiver

• sikring af, at købsaftale og bilag er korrekte

Det vil kræve overblik at stå for et boligsalg helt selv, da salgsprocessen kan være et langt og nogle gange kringlet forløb.

De juridiske og administrative opgaver

Ved selvsalg skal du selv sikre, at køber får de nødvendige oplysninger og dokumenter om boligen. Det kan fx være:

• ejendomsdatarapport

• BBR-meddelelse

• tingbogsattest

• energimærke

• tilstandsrapport

• elinstallationsrapport

• tilbud på ejerskifteforsikring

• oplysninger om servitutter, lokalplaner og ejendomsskatter

• ejerforeningsmateriale, hvis der er tale om ejerlejlighed

Disse dokumenter skal alle både bruges i salgsmaterialet, som sælger står for, og til køber, så køber og købers rådgiver får dokumentation på vigtige oplysninger om boligen. Ofte kan din lokale ejendomsmægler hjælpe med at fremskaffe dokumenterne – men ved selvsalg skal du i højere grad selv koordinere processen.

Markedsføring og fremvisning på egen hånd

Ved privat boligsalg skal du selv sørge for at gøre boligen synlig for potentielle købere. Det indebærer typisk:

• billeder og boligtekst

• annoncering på relevante platforme

• opslag på sociale medier

• planlægning af åbent hus og fremvisninger

• opfølgning på henvendelser

• dialog og forhandling med interesserede købere

En ejendomsmægler har erfaring med markedsføring af boliger og adgang til blandt andet køberkartoteker og markedsføringskanaler, som kan øge boligens synlighed over for potentielle købere. Hos danbolig bliver boligen blandt andet markedsført via digitale kanaler og præsenteret for relevante købere i køberkartoteket.

Ved selvsalg er det ikke lovpligtigt at udarbejde en salgsopstilling. Hvis boligen sælges gennem en ejendomsmægler, er det derimod et lovkrav, at mægleren udarbejder en salgsopstilling med de obligatoriske oplysninger om boligen.

Korrekt prisfastsættelse og lokalkendskab

En af de største udfordringer ved selvsalg er at ramme den rigtige pris. Sætter du prisen for højt, risikerer du lang liggetid og færre henvendelser. Sætter du den for lavt, kan du gå glip af en bedre salgspris.

En lokal danbolig-mægler kender markedet i dit område og kan vurdere boligen ud fra blandt andet:

• aktuelle salgspriser

• efterspørgsel i lokalområdet

• liggetider

• konkurrerende boliger til salg

• boligens stand, beliggenhed og særlige kvaliteter

Det giver et stærkere grundlag for at fastsætte en realistisk udbudspris.

En ejendomsmægler kan hjælpe dig med at gøre salgsprocessen mere overskuelig, professionel og tryg. Hos danbolig får du adgang til mæglers viden om lokalområdet og markedet, adgang til køberkartotek, professionel markedsføring og erfaring med forhandling og papirarbejde.

Boligsalg kræver indsigt i jura, forsikring, finansiering, byggeri og energi – og en ejendomsmægler kan hjælpe med at navigere sikkert gennem processen.

Nogle danbolig-butikker tilbyder solgt eller gratis. Det betyder, at du kun betaler for aftalte ydelser og services, hvis boligen bliver solgt.

Find en lokal ejendomsmægler, der giver dig tryghed i dit boligsalg. Ejendomsmægleren står klar fra første dag med et køberkartotek og en digital markedsføringsplan. Der bliver taget professionelle billeder af din bolig til danboligs hjemmeside og udarbejdet en salgsopstilling med alle relevante informationer om din bolig.

Papirarbejdet

Fra valg af ejendomsmægler til boligen er solgt og overdraget, bistår ejendomsmægleren dig i papirarbejdet. Ejendomsmægleren tager sig af alt det tidskrævende og komplekse arbejde med at indhente alle relevante dokumenter og oplysninger om din bolig. I den forbindelse vejleder ejendomsmægleren dig med at forstå indholdet af de mange forskellige dokumenter i salgsprocessen. Ejendomsmægleren sørger for, at du som sælger lever op til din oplysningspligt gennem relevant dokumentation. Ved selvsalg har du selv ansvaret for at indsamle og fremlægge de nødvendige dokumenter ved boligsalg.

Markedsføring

En af de største fordele ved at vælge en ejendomsmægler er den professionelle markedsføring. Hos danbolig bliver din bolig præsenteret med professionelle billeder, en gennemarbejdet salgsopstilling og eksponeret på både danbolig.dk og Boligsiden.dk – platforme, som selvsælgere ikke har adgang til. 

Åbent hus og fremvisninger

Åbent hus og fremvisninger er vigtige elementer i salgsprocessen. De giver potentielle købere mulighed for at se boligen og stille spørgsmål direkte til ejendomsmægleren. En erfaren ejendomsmægler ved præcis, hvordan man præsenterer en bolig, så den fremstår mest attraktiv – både i forhold til indretning, stemning og de spørgsmål, potentielle købere typisk stiller. Det skaber ikke bare en tryg og tillidsfuld oplevelse for køberne, men øger også sandsynligheden for, at de udvikler en følelsesmæssig tilknytning til boligen. Med en mægler sikrer du, at din bolig bliver vist frem for det rette publikum på det rette tidspunkt – og det kan være afgørende for et hurtigt og godt salg.

Køberkartotek

Du kan drage stor nytte af ejendomsmæglerens køberkartotek.

En køber har ofte nogle kriterier, drømmeboligen skal opfylde. Det kan være antallet af værelser, beliggenhed eller andet, som køberen finder væsentligt. Ved selvsalg finder køberen derfor ikke nødvendigvis din ejendom, hvis der ikke er et match, når de søger efter kriterierne. Der er større sandsynlighed for at din ejendom bliver eksponeret for potentielle købere, når du sætter til salg hos en ejendomsmægler.

I danbolig har vi flere tusinde potentielle købere i vores køberkartotek.

Klagemulighed

Har ejendomsmægleren mod forventning begået fejl, kan du klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling, der hurtigt og billigt behandler sagen. Alle medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) har pligt til at følge klagenævnets kendelser. Alle ejendomsmæglere i danbolig er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening og har dermed pligt til at følge Klagenævnets kendelser. Vælger du at handle uden ejendomsmægler, har du ikke denne klagemulighed.

Når du overvejer; Hvad koster det at sælge bolig hos danbolig, er det vigtigt at se på hele økonomien – ikke kun mæglersalæret.

Ved selvsalg kan du spare udgiften til ejendomsmæglerens salær, men du skal stadig regne med udgifter til fx dokumenter, rapporter, energimærke, markedsføring, rådgivning og eventuel juridisk bistand.

Hos danbolig afhænger salgsomkostningerne blandt andet af boligtypen, ejendomsmæglerens salær, markedsføring og dokumentation.

Hvad koster selvsalg reelt?

Selvom selvsalg kan reducere nogle omkostninger, er det sjældent helt gratis. Du skal typisk selv betale for:

• Energimærke, der koster mellem 5.000 og 7.500 kr. for et almindeligt parcelhus.

• Ejendomsdatarapport

• Tilstandsrapporten, der koster mellem 4.000 og 10.000 kr. og elinstallationsrapport, der varierer afhængigt af boligtype, størrelse og elinstallatørens priser.

• Tilbud på ejerskifteforsikring

• Evt. fotos og annoncering

• Juridisk rådgivning: hjælp til købsaftale, skøde eller berigtigelse

Nogle af ovenstående skal betales, uanset om du benytter dig af en ejendomsmægler eller selvsalg.

Selvsalg kan være det rigtige valg for nogle, men der er også risici, du bør kende, før du beslutter dig.

De typiske ulemper ved selvsalg er:

• Forkert prisfastsættelse: Du risikerer at sætte prisen for højt eller for lavt.

• Mindre synlighed: Du kan mangle adgang til professionel markedsføring og køberkartotek.

• Tidsforbrug: Du skal selv håndtere henvendelser, fremvisninger og opfølgning.

• Juridiske fejl: Manglende eller forkert dokumentation kan skabe problemer i handlen.

• Forhandlingspres: Det kan være svært at forhandle objektivt om sin egen bolig.

• Ansvar for mangler: Hvis huseftersynsordningen ikke håndteres korrekt, kan du som sælger risikere fortsat ansvar for visse mangler.

Særligt huseftersynsordningen er vigtig for dig som sælger. Hvis køber ikke får tilstandsrapport, elinstallationsrapport og oplysninger om ejerskifteforsikring rettidigt, kan sælger jf. § 2 i Forbrugerbeskyttelsesloven ende med 10 års ansvar for skjulte fejl og mangler på boligen.